购买法拍房如何少走弯路？

作为一个在法院执行局工作了5年以上的老执行来问答这个问题，法拍房中的问题我可以罗列给你提供参考:

一、法拍房的选择

1、法拍房价格:

不管是法拍房还是普通二手房，始终还是遵循了市场价值规律的，尽管法拍房起拍价相对而言较低(通常法院一拍会在评估价值基础上降30%)，但是最终都是通过公开拍卖市场竞价确定最终价值，所以好的房子一定在最后的成交价格上与市场价格基本保持一致

所以，不要抱着捡大漏的心态去参与购买法拍房。

另一方面，房屋价格也与房屋的品质、地段、内部装修等情况决定，所以购买法拍房也同样需要对自身的经济情况、对房屋的需求有清晰的认识:

2、法拍房的品质:

法拍房同样遵循了商品房的逻辑，品质决定了房屋的价格，建议在选择法拍房时对相关房屋的地段、配套先行进行比较详细的了解。

二、法拍房的前期调查

购买法拍房的主要风险在于房屋可能存在的腾退难问题和隐藏的瑕疵，所以前期的调查很关键。

1、详细阅读拍卖公告的信息:

一是房屋的基本情况和占有情况:包括房屋基本信息、目前是否为空置状态、是否租赁或者被执行人自住、腾退是否有困难的披露

从选择的优先性排序:空置>租赁>被执行人自住>父母居住(老人居住)>前妻(夫)居住

空置、租赁和自用通常会在公告中披露，但是自住(包括被执行人自己、老人、前妻)等情况需要自己进一步向法院进行核实:

2、是房屋的物业费欠缴情况:大量房屋存在欠缴物业费的情况，法院公告一般会要求买受人承担物业费。有些房屋的物业费和滞纳金会很高，本人办理的案件中出现过物业费欠缴超过10万元的情况。这笔费用对于买受人来说是一笔纯粹的额外支出。

另外，物业费可以在买之前最好向房屋的物业管理人询问，物业是乐于告知的，因为法拍房一旦有人购买，他们的物业费也就有着落了。

3、是房屋过户时的税费承担问题:司法拍卖过户也会涉及到双方的税费问题，法院公告通常会明确买卖双方税费各自承担，对于卖方税费由买房垫付后向法院申请退税，但是也会有法院要求税费全部由买受人承担。而且，对于划拨用地上的房屋过户，会涉及到补缴土地出让金，如果公告中未予以明确，很可能被要求买受人承担。

即便是公告明确买受人垫付税费后可申请退税，但是垫税环节的那笔钱是需要买受人实打实先拿出来上缴税务的，这实际上也是一笔需要提前安排的资金。

2、询问法院承办人或者辅拍机构:

购买房屋之前一定要详细询问法院承办人或者辅拍机构，了解房屋的详细情况，包括前述所说的问题。

通常法院拍卖公告上同时登载法院咨询电话和辅拍公司电话，一定要通过公告的电话进行执行。

3、最好实地查看房屋情况:

查看房屋情况可以自己平时在房屋所在小区去看一看，对于小区的整体情况、小区的维护情况、物业管理情况、房屋内目前的状况有一个大体的认识。一定要预约辅拍机构进行看样，辅拍带看样可能是买之前能够进入房屋查看的唯一的方式，除非是清水房，一定不要不看样就买。

4、了解是否限购:

司法拍卖房屋也会受当地商品房限购政策的限制，在前期应该向当地主管部门了解清楚限购政策，确认自己符合购房资格。否则，竞拍成功后可能存在无法过户的风险。

三、司法拍卖的报名与竞买

现在常用的司法拍卖平台其实就只有淘宝网和京东两家，其他几家网拍平台使用量比较小，不过也可以逛一逛，对好的标的物可能是捡漏的一个比较合适的途径。

这个环节唯一需要建议的就是一定要自己报名参与竞买。

理由很简单，自己对想要购买的法拍房的价格预期最清楚。因为法拍房是采用竞价的方式购买一个比较好的房屋，可能成交价格高于评估价值，这种情况下就没有必要通过法拍这种相对而言有风险的一种方式进行了。

个人办理的案件中也遇到过买受人通过社会上的做法拍房的中介机构竞拍，将自己的账号给到中介机构，最后中介机构只管成交，价格大大超过自己的心理预期。

四、专业法辅机构在法拍房中的作用

1. 提供准确的法律和政策解读，确保交易合法合规

2. 进行全面尽职调查，提供清晰真实的房屋信息

3. 帮助制定合理竞拍策略，提供专业竞拍建议

4. 在后续手续办理环节提供高效专业服务

5. 为购房者提供一定的风险保障

6. 其他增值服务

• 房源筛选：根据购房者的需求，筛选优质法拍房源，节省购房者的时间和精力。
• 看房组织：组织购房者实地看房，提供专业的房屋评估服务。
• 心理支持：为购房者提供心理支持，帮助其克服对法拍房的恐惧和疑虑。

选择一家专业的法辅机构是确保法拍房交易安全、顺利的重要保障。

五、做好资金安排

1、法拍房本身的价格

首先你要对参加竞买的法拍房有一个心理预期价格，并按照这个价格准备资金。因为一般法院要求成交后10天内要将尾款交到指定的账户，否则可能按照悔拍处理。

悔拍后，已经缴纳的保证金是可能不会退还的

2、房屋过户的税费和物业费

房屋过户通常会要求买受人垫付应由被执行人缴纳的税费，这对于买受人而言是在房屋价格以外的资金支出，也是需要在前期资金安排时准备的。因为如果未缴纳税费，是无法完成过户的。

另外，物业费在前期调查后，也要准备相应的资金。

六、哪类房屋最好不要买

有一些法拍房时最好不要买的，我这里仅列举几类，你可以根据查看标的物实际情况后综合考虑风险选择是否购买:

1、公告中显示“交付需要一定时间”、“交付存在一定困难”、不负责交付等表述出来的，最好不要买。法院公告对于交付困难相对来说比较隐晦，交付存在一定困难、需要一定时间等表述的，可以理解为对于交付法院本身就不太能够确定，这是最大的风险。

2、有老人正在居住的最好不要买。老人尤其是一直居住在标的物内的老人，对于搬离是很对抗的，而且老人在身体、心理方面可能会存在问题，腾退时也存在风险。带租拍卖的除非租赁合同、租金缴纳情况披

3、带租拍卖的除非租赁合同、租金缴纳情况披露得很详细，也最好不要买。首先带租拍卖的房子，买受人是无法实际占有使用的，只有接受租赁合同的条款，继续租金，而且租金很有可能承租人已经多交了一定时间的，也就意味着买受人同时会承受几个月租金的损失。当然，商业用房和为了投资的除外。

4、当然这是针对的真离婚的情况。这种情况大多是离婚时对财产进行了协议划分，或者口头约定有另一方继续居住到一定期限，总之会因为离婚时的存在分歧，也会因为离婚这个事实对对方更反感，配合程度也会更低。当然，以上所述不能买的法拍房都是相对的，切都是要建立在前期调查的基础上。总之，买之前的房屋情况调查很关键，也不要单纯认为买法拍房就是捡漏